Imaginons un couple, Marie et Pierre, désireux d'acquérir un appartement de 200 000 euros à Paris. Après avoir visité plusieurs biens, ils se tournent vers un prêt immobilier. Mais en s'adressant à leur banque, ils se rendent compte qu'ils n'obtiennent pas le financement souhaité. Pourquoi ? La réponse réside souvent dans une mauvaise estimation de leur capacité d'emprunt.
Comprendre sa capacité d'emprunt est un élément essentiel pour réaliser un projet immobilier, contracter un prêt personnel ou tout autre type de financement. Il s'agit de la somme que les institutions financières estiment que vous pouvez emprunter tout en conservant une bonne santé financière. Cette capacité d'emprunt est donc un indicateur crucial pour déterminer le montant maximum que vous pouvez vous permettre d'emprunter sans mettre en danger votre budget et votre capacité à rembourser vos dettes.
Évaluer vos revenus et dépenses
Votre capacité d'emprunt se calcule en fonction de vos revenus et de vos dépenses. La première étape consiste donc à déterminer votre situation financière actuelle.
Revenus nets mensuels
- Salaire net mensuel
- Revenus complémentaires (primes, heures supplémentaires, revenus locatifs, etc.)
- Allocations (RSA, APL, etc.)
- Pensions
Prenons l'exemple de Marie, qui perçoit un salaire net mensuel de 2 500 euros et reçoit également une prime de 500 euros tous les trois mois. Ses revenus nets mensuels s'élèvent donc à 2 500 + (500/3) = 2 666,67 euros.
Dépenses mensuelles
Il est important de distinguer les dépenses fixes des dépenses variables.
Dépenses mensuelles fixes
- Loyer/Mensualités de prêt immobilier
- Charges (électricité, gaz, eau, internet, etc.)
- Impôts
- Assurances (santé, habitation, voiture, etc.)
Pierre et Marie ont un loyer de 1 200 euros par mois, des charges de 200 euros et un crédit à la consommation de 150 euros. Leurs dépenses fixes s'élèvent donc à 1 200 + 200 + 150 = 1 550 euros.
Dépenses mensuelles variables
- Courses alimentaires
- Loisirs
- Voyages
- Restaurants
Le couple dépense environ 800 euros par mois pour les courses, 200 euros pour les loisirs et 100 euros pour les restaurants. Leurs dépenses variables s'élèvent donc à 800 + 200 + 100 = 1 100 euros.
En soustrayant vos dépenses mensuelles (fixes et variables) de vos revenus nets mensuels, vous obtenez votre reste à vivre. Cette somme représente le capital disponible pour couvrir des dépenses imprévues et rembourser un éventuel prêt.
Dans le cas de Marie et Pierre, leur reste à vivre s'élève à 2 666,67 - 1 550 - 1 100 = 16,67 euros. Ce reste à vivre est très faible et ne leur permettra pas de rembourser un prêt immobilier.
Tenir compte de vos charges financières
Les charges financières existantes ont un impact direct sur votre capacité d'emprunt. Elles comprennent les prêts en cours, les cartes de crédit et les autres engagements financiers.
Prêts en cours
- Montant restant dû
- Mensualités
- Taux d'intérêt
Pierre et Marie ont un crédit à la consommation avec un solde restant dû de 5 000 euros, une mensualité de 150 euros et un taux d'intérêt de 5%.
Cartes de crédit
- Solde restant dû
- Taux d'intérêt
- Frais de carte
Marie possède une carte de crédit avec un solde restant dû de 1 000 euros et un taux d'intérêt de 18%. Elle paie également des frais de carte de 5 euros par mois.
Engagements financiers
- Abonnements (téléphone, internet, etc.)
- Crédits à la consommation
Le couple a un abonnement internet de 50 euros par mois et un abonnement de télévision de 40 euros.
En visualisant vos charges financières, vous pouvez mieux estimer votre capacité à rembourser un nouveau prêt.
Analyser votre situation personnelle et professionnelle
Votre situation personnelle et professionnelle est également prise en compte par les institutions financières. Elle peut influencer l'estimation de votre capacité d'emprunt.
Situation familiale
- Nombre de personnes à charge
- Situation de couple (marié, pacsé, célibataire)
Marie et Pierre sont mariés et n'ont pas d'enfants.
Âge et durée de vie restante
La durée du prêt et la capacité de remboursement sont influencées par votre âge et votre durée de vie restante. Un prêt sur 25 ans pour une personne âgée de 55 ans sera plus risqué qu'un prêt sur la même durée pour une personne âgée de 30 ans.
Pierre a 32 ans et Marie 28 ans. Ils souhaitent contracter un prêt immobilier sur 25 ans.
Stabilité professionnelle
- Type de contrat (CDI, CDD, intérimaire, etc.)
- Ancienneté dans l'entreprise
- Perspectives d'évolution professionnelle
Pierre est en CDI depuis 5 ans dans une grande entreprise. Il est ingénieur et a de bonnes perspectives d'évolution. Marie est également en CDI depuis 3 ans dans une PME. Elle est comptable et a un poste stable.
Calculer votre taux d'endettement
Le taux d'endettement représente le ratio entre vos charges financières et vos revenus nets. Il est généralement exprimé en pourcentage. Un taux d'endettement sain est inférieur à 33%. Au-delà de ce seuil, votre capacité à rembourser un nouveau prêt peut être mise en question.
Pour calculer votre taux d'endettement, divisez le montant total de vos charges financières (prêts, cartes de crédit, etc.) par vos revenus nets mensuels. Multipliez le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage.
Dans le cas de Marie et Pierre, leurs charges financières mensuelles s'élèvent à 150 + 5 + 50 + 40 = 245 euros. Leur taux d'endettement est donc de (245 / 2 666,67) * 100 = 9,17%. Ce taux d'endettement est inférieur à 33% et semble donc acceptable. Cependant, leur reste à vivre très faible montre que leur budget est déjà serré.
Les facteurs influant sur votre capacité d'emprunt
Outre les critères précédemment mentionnés, certains facteurs externes peuvent influencer votre capacité d'emprunt.
Taux d'intérêt
Le taux d'intérêt est un élément clé qui détermine le coût total du prêt. Plus le taux d'intérêt est élevé, plus la mensualité sera importante. Les taux d'intérêt varient en fonction de la situation économique, des banques et du profil du demandeur.
En 2023, les taux d'intérêt des prêts immobiliers en France sont en moyenne autour de 2% pour un prêt sur 20 ans. Ce taux peut varier en fonction de la durée du prêt, de l'apport personnel, de la situation financière du demandeur et des conditions du marché.
Durée du prêt
La durée du prêt a également un impact sur la mensualité et le coût total. Plus la durée du prêt est longue, plus la mensualité sera faible, mais le coût total du prêt sera élevé.
Un prêt sur 25 ans aura une mensualité plus faible qu'un prêt sur 15 ans, mais le coût total du prêt sera plus élevé. Il est important de choisir une durée de prêt adaptée à votre situation et à vos capacités de remboursement.
Type de prêt
Le type de prêt (immobilier, personnel, consommation) est également important. Les conditions de prêt varient en fonction du type de financement recherché. Les prêts immobiliers sont généralement plus avantageux que les prêts personnels, car les taux d'intérêt sont souvent plus bas et la durée du prêt est plus longue.
Profil du demandeur
Votre profil personnel (âge, situation professionnelle, antécédents de crédit, etc.) est pris en compte par les institutions financières pour l'estimation de votre capacité d'emprunt. Un bon historique de remboursement de crédit, une situation professionnelle stable et un âge relativement jeune sont des facteurs qui peuvent améliorer votre capacité d'emprunt.
Marché immobilier
Les prix des biens immobiliers, les conditions de financement et la concurrence sur le marché peuvent également influencer votre capacité d'emprunt. Un marché immobilier dynamique et des taux d'intérêt bas peuvent favoriser l'accès au crédit. Cependant, un marché immobilier tendu avec des prix élevés peut rendre difficile l'obtention d'un prêt immobilier, surtout si votre capacité d'emprunt est limitée.
Conseils pour une estimation précise
Pour estimer correctement votre capacité d'emprunt, il est important de suivre quelques conseils pratiques.
Utiliser des outils en ligne
De nombreux outils en ligne vous permettent de simuler un prêt immobilier et de calculer votre taux d'endettement. Ces simulateurs vous donnent une première estimation de votre capacité d'emprunt. Cependant, il est important de noter que ces outils ne tiennent pas compte de tous les critères et peuvent ne pas refléter la situation exacte de chaque demandeur.
Se renseigner auprès d'institutions financières
Contactez plusieurs banques ou institutions financières pour obtenir des estimations personnalisées et des conseils avisés. Un conseiller financier vous aidera à déterminer la meilleure solution pour votre situation et à comprendre les conditions de prêt offertes par chaque institution.
Évaluer votre budget et vos besoins
Avant de contracter un prêt, évaluez soigneusement votre budget et vos besoins. Déterminez le montant réaliste que vous pouvez emprunter et rembourser sans mettre en péril votre santé financière. Tenez compte de vos dépenses fixes et variables, de vos charges financières existantes et de votre reste à vivre.
Anticiper les imprévus
Lorsque vous établissez votre budget, il est important de prévoir une marge de sécurité pour couvrir les dépenses imprévues (perte d'emploi, maladie, etc.). Cela vous permettra de rembourser votre prêt sereinement.
Il est recommandé d'avoir un fonds de réserve équivalent à 3 à 6 mois de vos dépenses mensuelles. Ce fonds vous permettra de faire face aux imprévus et de rembourser votre prêt sans avoir à recourir à des solutions coûteuses.
Éviter de s'endetter excessivement
Évitez de contracter un prêt au-delà de vos capacités de remboursement. Prioriser votre santé financière à long terme est essentiel pour éviter les difficultés financières.
Il est important de respecter un taux d'endettement raisonnable, en général inférieur à 33%. Un taux d'endettement trop élevé peut mettre à mal votre budget et rendre difficile le remboursement de vos dettes.
Comprendre les critères clés et les facteurs influant sur votre capacité d'emprunt vous permettra de réaliser vos projets en toute sérénité et de garantir une bonne gestion de vos finances.
