Divers dispositifs ont été prévus à cet effet. Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et investir dans la location meublée ? Le statut de loueur en meublé non professionnel représente un statut juridique et fiscal spécifique pour les biens anciens ou neufs. Découvrez-en plus davantage sur les avantages fiscaux de ce statut.
Location meublée non professionnelle : que dit la loi ?
Le cadre définissant la location meublée non professionnelle est né de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui élargit le champ d’application de la loi du 06 juillet 1989 réglementant les baux d’habitation. La loi ALUR étend ainsi son exercice sur la location meublée qu’elle définit comme étant " un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ". Un décret du 31 juillet 2015 établit la liste précise des meubles et équipements à fournir au locataire). La loi ALUR a donc soumis le logement meublé à titre de résidence principale aux mêmes règles que les baux d’habitation avec :
- La base d’un bail d’un an renouvelable de plein droit. Les baux de location meublée sont de plus courte durée et plus souples que ceux de la location nue.
- La réalisation d’un état des lieux et la délivrance d’un diagnostic technique
- Le plafonnement des frais d’agence
- L’encadrement des loyers en zone tendue
Qu’est-ce qu’un loueur non professionnel ?
On appelle loueur en meublé non professionnel un particulier qui propose à la location un logement équipé de tous les éléments mobiliers indispensables à la vie courante, sans pour autant assurer ce type de service en tant qu’activité professionnelle régulière. Elle ne doit pas s’apparenter de près ou de loin à un service hôtelier. Le statut de loueur non professionnel est donc reconnu lorsqu’une des deux conditions suivantes est remplie :
- Les recettes annuelles provenant de cette activité doivent être inférieures à 23 000 €. On entend par recettes, le montant annuel des loyers augmenté éventuellement des indemnités d’assurance contre les loyers impayés.
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 50 % des autres revenus du foyer fiscal (soit inférieures ou égales). Cela concerne les salaires et autres revenus professionnels, pensions et retraites comprises.
Pour en savoir plus sur ce statut, n'hésitez pas à vous rapprocher de conseillers en gestion de patrimoine comme altarea-patrimoine.com.
Les démarches pour devenir LMMP
Après avoir acquis un bien immobilier et l’avoir bien équipé vous devrez procéder à :
- Votre immatriculation en ligne sur le site d’Infogreffe, une plateforme de services en ligne via le formulaire P0i.
- Vous obtiendrez un numéro SIRET indispensable pour la déclaration de vos revenus aux impôts.
Location meublée fiscalité : des avantages pour le loueur en meublé non professionnel
Les loyer issus d’une location meublée sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). À l’inverse, ceux provenant d’une location nue sont assimilés à des revenus fonciers. En tant que loueur en meublé non professionnel vous bénéficiez de 2 régimes :
- Le régime fiscal micro-BIC : vous n’êtes imposable que sur la moitié de vos recettes. Si l’une au moins des deux conditions précitées est remplie (non dépassement du plafond des revenus locatifs de 23 000 € par an ou 50 % des revenus annuels), le régime micro-BIC est automatiquement appliqué.
- Le régime fiscal réel : Si vos loyers encaissés sur l’année civile dépassent 70 000€, le régime réel s’applique automatiquement. Le principe du régime réel est simple : contrairement au micro-BIC où vous déduisez un forfait de charges de 50% vous déduisez vos charges en fonction de leurs valeurs réelles.
Vous avez aussi la possibilité de vous déclarer au régime fiscal réel même si vos loyers rentrent dans l’éligibilité au régime micro-BIC. Une simulation LMNP vous indiquera quel est, dans votre cas, le statut le plus intéressant. Avec le régime réel, vous décompterez le montant réel de vos charges de vos revenus fonctions et pouvez, sous conditions, amortir votre mobilier, électroménager et l’amortissement de votre logement. Au titre des charges déductibles on entend notamment :
- Les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur
- L’assurance pour loyers impayés
- Les frais d’agence pour l’achat du bien et pour la mise en location
- Le remplacement de petit électro ménager
- La taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Les charges courantes de copropriété hors travaux
L’option du régime fiscal réel est valable 2 ans et reconduite tacitement par l’administration fiscale. Pour bénéficier du régime fiscal réel vous devez signaler votre choix de cette option à l’administration fiscale dans le formulaire p0i. A défaut, vous pouvez aussi envoyer un courrier au centre des impôts avant le 1er février de l’année de perception des loyers.
La location meublée non professionnelle en Censi-Bouvard ou Pinel
Grâce à la loi Censi-Bouvard, adossée au statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez acheter un bien et prétendre à une réduction fiscale pour tout investissement dans une résidence de service neuve. Cette réduction correspond à 11% du prix hors taxe du logement pour un montant maximum de 300 000 euros. Cette réduction d’impôt s’étale de manière linéaire sous réserve de vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum de 9 ans. Pour réussir son placement immobilier il existe aussi le dispositif Pinel. Il vous permet de profiter d'une réduction fiscale si vous réalisez un investissement immobilier neuf ou refait à neuf pour le mettre en location. La réduction est égale à 12 % pour un engagement locatif de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.
LMNP fiscalite : la récupération de TVA, un autre avantage
Le statut de loueur en meublé non professionnel vous autorise à récupérer la TVA sur votre achat immobilier neuf. Vous pouvez donc récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20%, et ce, en une seule fois, 6 mois après la première mise en location.
